Verstopping: huurder of verhuurder betaalt?
Bij een verstopping in een huurwoning gaat de discussie zelden over de verstopping zelf. Hij gaat over de rekening. En die discussie is beter te voeren als u weet waar de wet de grens legt — en als u kunt aantonen aan welke kant van die grens de verstopping zat.
De hoofdregel: kleine herstellingen zijn voor de huurder
De basis staat in het Burgerlijk Wetboek. Op grond van artikel 7:217 BW moet de huurder de kleine herstellingen verrichten. Welke herstellingen dat precies zijn, is uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen, dat is vastgesteld op grond van artikel 7:240 BW.
Dat besluit heeft een bijlage met een opsomming. Onderdeel n van die bijlage gaat over riolering en luidt:
het schoonhouden en zo nodig ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel op het hoofdriool, voor zover deze riolering voor de huurder bereikbaar is
Vindplaats: Besluit kleine herstellingen, bijlage bij artikel 1, onderdeel n. De volledige tekst staat op wetten.overheid.nl en bij de Huurcommissie.
Er staan in die ene zin drie voorwaarden die in de praktijk alles bepalen. Ze zijn het lezen waard, want ze zijn precies waar het misgaat.
De drie voorwaarden uit onderdeel n
"Het binnenriool." Het gaat om de riolering die bij het gehuurde hoort, niet om het riool daarbuiten.
"Tot aan het aansluitpunt op het gemeenteriool dan wel het hoofdriool." Daar houdt de verplichting van de huurder op. Zit de verstopping voorbij dat punt, dan valt hij niet onder het Besluit kleine herstellingen.
"Voor zover deze riolering voor de huurder bereikbaar is." Dit is de voorwaarde die het vaakst wordt overgeslagen, en de belangrijkste. Een leiding onder de vloer, achter een dichtgezette schacht of in een afgesloten kruipruimte is voor de huurder niet bereikbaar. Zit de verstopping daar, dan valt het ontstoppen niet onder de kleine herstellingen die de huurder moet verrichten.
Dat is dus de kern: het gaat niet om de vraag "wie heeft het veroorzaakt", maar om waar de verstopping zit en of u daar zelf bij kunt.
Wanneer het niet meer om een kleine herstelling gaat
Het Besluit kleine herstellingen gaat over schoonhouden en ontstoppen. Een leiding die kapot, verzakt of doorgroeid is, is iets anders dan een leiding die vuil is.
Is de verstopping er omdat de leiding zelf niet meer deugt — een verzakking waar water op blijft staan, een gescheurde buis, wortelingroei door een verbinding, of een verkeerd aangelegd afschot — dan is dat een gebrek aan de woning. Het herstel daarvan is geen schoonmaakwerk en valt niet onder onderdeel n. Op grond van artikel 7:206 BW moet de verhuurder gebreken verhelpen als de huurder daarom vraagt.
Dit onderscheid is in de praktijk het belangrijkste dat er is, en tegelijk het punt waarop een bewoner meestal geen poot heeft om op te staan — tenzij hij het kan aantonen. Daarover verderop meer.
Wat wij hier bewust niet doen: uitspraken over hoe een specifieke rechter of de Huurcommissie een concreet geval zou beoordelen. Dat hangt af van de feiten en van uw huurovereenkomst, en daar heeft u een jurist voor nodig, geen loodgieter.
In een flat of appartementencomplex
Hier ligt het anders, en dit is de situatie waarin wij de meeste onnodige rekeningen zien.
In een appartementengebouw hebben de woningen elk hun eigen afvoeren, maar die komen samen op een gedeelde standleiding: de verticale hoofdleiding waar alle verdiepingen op lozen. Die standleiding is geen onderdeel van uw woning. Hij hoort bij het gebouw, en daarmee bij de VvE of bij de eigenaar van het complex.
Het gevolg daarvan is contra-intuïtief. Zit de standleiding dicht, dan zoekt het water het laagste beschikbare punt — meestal de doucheput of het toilet van de laagste woning. De bewoner die het water ziet komen, is dus vaak níet degene bij wie het probleem zit. Wij treffen regelmatig een bewoner op de begane grond aan die met de rommel van drie verdiepingen hoger zit.
De signalen dat het om de standleiding gaat:
- Meerdere woningen in hetzelfde portiek hebben tegelijk klachten.
- Het toilet borrelt als de bovenbuurman doorspoelt of de wasmachine leegpompt.
- Water komt omhoog in de laagste afvoer van het gebouw in plaats van weg te lopen.
- De verstopping komt terug op dezelfde plek, ook na een ontstopping.
Zit het in de standleiding, betaal de rekening dan niet zonder meer zelf. Meld het bij de VvE of de beheerder, en zorg dat er op papier staat waar de verstopping is aangetroffen.
Wanneer de gemeente aan zet is
Voorbij het aansluitpunt op het gemeenteriool is het riool niet meer van u en niet meer van uw verhuurder. In de praktijk ligt die grens meestal op of vlak achter de erfgrens, al verschilt de precieze regeling per gemeente — dat staat in de aansluitverordening of de rioolverordening van uw eigen gemeente.
Wat dat in de praktijk betekent: als een hele straat tegelijk klachten heeft, of als het water pas op straat weg kan, is het geen huurdersprobleem en ook geen verhuurdersprobleem. Meld het dan bij de gemeente. Melden kost niets; een ontstopping op eigen kosten laten uitvoeren voor een probleem dat in de openbare weg zit, wel.
Ook hier geldt: u heeft iets nodig waarmee u kunt aantonen dat de verstopping voorbij de erfgrens zat.
Waarom een camera-inspectie het verschil maakt
Alles hierboven komt neer op één vraag: waar zat de verstopping precies? Zonder antwoord daarop is de discussie tussen huurder, verhuurder, VvE en gemeente een kwestie van wie het hardst volhoudt. Mét antwoord is het een kwestie van een rapport doorsturen.
Daarom leggen wij bij een ontstopping vast waar de verstopping zat ten opzichte van het aansluitpunt en de erfgrens. Komt hetzelfde probleem terug, of is de oorzaak vermoedelijk de leiding zelf, dan doen wij een camera-inspectie. Daar komt beeldmateriaal uit met de afstand vanaf het inspectiepunt, plus wat er te zien is: een zakking, een scheur, wortels, of gewoon een prop doekjes.
Dat maakt het verschil tussen "volgens mij lag het niet aan mij" en "op 6,20 meter vanaf het ontstoppingsstuk staat de leiding scheef en blijft er water op staan". Het eerste is een mening. Het tweede is iets waar een verhuurder, een VvE of een verzekeraar mee moet werken.
Wij doen dit in Rotterdam, Amsterdam, Leiden en Zoetermeer.
Wat u doet als u het niet eens bent met de rekening
Meld het schriftelijk, meteen. Een appje of een telefoontje is geen dossier. Mail uw verhuurder of beheerder zodra u het probleem constateert, met datum en een beschrijving. Bij een gebrek begint uw positie bij de melding: de verhuurder kan pas in gebreke zijn als hij weet dat er iets is.
Leg vast wat u ziet. Foto's van waar het water staat, van de vochtplek, van de datum op de meterkast als dat helpt. Noteer of andere bewoners hetzelfde hebben.
Vraag om het rapport. Als de verhuurder zelf een bedrijf stuurt, vraag dan om de bevindingen op papier. Wordt die niet gegeven, vraag er dan schriftelijk om, zodat ook dat vastligt.
Bewaar de bon. Ook als u eerst zelf betaalt om van het probleem af te zijn. Vooruit betalen en later terugvorderen is meestal verstandiger dan drie dagen zonder toilet zitten terwijl er gediscussieerd wordt.
Kom er niet uit? Bij een sociale huurwoning kunt u met een geschil over onderhoud en gebreken terecht bij de Huurcommissie. Bij een geliberaliseerde huurwoning is dat alleen mogelijk als dat in het huurcontract is afgesproken. Het Juridisch Loket kan u vertellen welke route in uw situatie openstaat.
Kort samengevat
- Ontstoppen van het bereikbare binnenriool tot aan het aansluitpunt: huurder, op grond van onderdeel n van de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen.
- Leiding niet bereikbaar voor de huurder: valt niet onder die verplichting.
- Verstopping door een defect aan de leiding zelf, zoals een zakking, breuk of wortelingroei: een gebrek, en op grond van artikel 7:206 BW aan de verhuurder om te verhelpen.
- Gedeelde standleiding in een appartementengebouw: VvE of gebouweigenaar.
- Voorbij het aansluitpunt op het gemeenteriool: de gemeente.
- En in alle gevallen: zonder vastlegging van waar de verstopping zat, wint degene die het hardst volhoudt.
